Es un problema enquistado y que se agravó durante la crisis económica. Cuatro de cada diez comunidades de vecinos tienen, al menos, un propietario que no está al día del pago de las cuotas. Sin embargo, la acentuada morosidad parece haber tocado techo y parece, aunque sea lentamente, afrontar un cambio de ciclo. Esa es al menos la principal conclusión de un informe, elaborado por el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (Cgcafe), que refleja que el año pasado, la deuda por morosidad descendió, por primera vez desde que empezó la crisis. En concreto, fue un 2,32% menos respecto al ejercicio del año anterior, 1.812 millones de euros frente a los 1.855 de 2015. La deuda media, que sigue pendiente de pago, es de 1.377 euros por cada comunidad de propietarios con este tipo de problemas.

Manuela Julia Martínez Torres, vicepresidenta del Cgcafe y presidenta Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid), explica que este «5º Estudio Global sobre la morosidad en Comunidades de Propietarios en España», que ha sido elaborado a través de los colegios y de los asociados, es «bastante más completo que el de los años anteriores». La vicepresidenta de CAFMadrid añade, además, que el descenso de este año se ha debido «en parte a la recuperación económica y gracias al cambio en la ley de propiedad horizontal».

Desde el año 2013, el artículo 9 establece que las cuotas de la anualidad y los tres años anteriores (antes solo era uno) deben pagarse antes de la compra del inmueble. De ahí que la morosidad haya descendido. Sin embargo, tanto los operadores inmobiliarios como el Cgcafe han solicitado su reforma completa por las dificultades que sigue generando.

El estudio del Cgcafe señala que cerca de la mitad de comunidades tienen propietarios morosos, concretamente un 42,87%, de los cuales las entidades bancarias representan el 8,17%. Adolfo Calvo-Parra, secretario técnico del CAFMadrid, comenta que es «incomprensible» que las entidades bancarias mantengan este tipo de deudas. Casi la mitad de los inmuebles propiedad de los bancos -concretamente el 48,48%- tiene deudas con las comunidades a las que pertenecen. Calvo Parra explica, sin embargo, que no son los conocidos como los fondos buitre quienes incurren en impagos: «Los fondos buitre no dan problemas, sino que son las entidades bancarias».

En todo caso la morosidad bancaria también ha disminuido. Frente a los 445,56 millones de euros de 2014 que las entidades adeudaban a sus comunidades, la morosidad bancaria se ha reducido en un 14,67% hasta los 377 millones de euros. «Esto no significa que no se sigan retrasando en los pagos», aclara Martínez Conde, que añade que al no tener una cuenta domiciliada, las entidades bancarias suelen acumular varias cuotas para pagarlas de una vez.

Asunción Santos, abogada de Legálitas, aclara el proceso que ha sufrido la deuda en los últimos años. «Antes de la crisis la mayor parte de las reclamaciones venían de los propietarios y después, con los embargos, vinieron las reclamaciones a los bancos. Ahora, en principio, la economía va mejor, la gente va pudiendo pagar y se están regularizando las deudas».

Cómo ejercer la reclamación

La abogada explica que la primera acción que debe tomar una comunidad de propietarios, tras intentar ponerse en contacto con el deudor, es convocar una junta de propietarios. A partir de ahí, y advirtiendo de la deuda y de la privación del derecho a voto del deudor, la junta puede iniciar las acciones pertinentes. «En ocasiones basta con un simple burofax con la firma de un abogado», dice. Sin embargo, cuando esto no es suficiente «un procedimiento monitorio -un juicio rápido sin necesidad de abogado- sirve para resolver la situación. En los casos en los que no hay acuerdo habría que acabar en un procedimiento verbal o en un tribual ordinario, según la cantidad adeudada».

De igual modo, el Cgcafe aconseja, aunque no sea obligatorio, contactar con un abogado, aunque desde el Colegio de Madrid anuncian que van a habilitar un nuevo servicio para el reclamo de cuotas impagadas.

El «5º Estudio Global sobre la morosidad en Comunidades de Propietarios en España» refleja que la deuda por morosidad ha descendido en casi todas las comunidades autónomas. La Comunidad Foral de Navarra ha sido la que más ha visto mermar el índice de morosidad en las comunidades de propietarios, un 4,5%. El índice en Islas Baleares ha caído un 3,62%, seguido por Asturias (-2,8%) y Murcia, cuya bajada coincide con la de País Vasco.

La morosidad en las comunidades de propietarios de Andalucía, Madrid, Comunidad Valenciana y Extremadura se ha visto reducida entre un 2,6 y un 2,5 %, mientras que Cantabria, La Rioja y Ceuta y Melilla se han mantenido tal y como estaban. Las comunidades autónomas donde menos ha descendido ha sido en Aragón (-2%), Canarias (-2,2), en Castilla-León (-2,4%), Castilla-La Mancha (-2,3%) y en Cataluña (-2,2%).