La esperada sentencia del Tribunal Superior de Justicia (TSJ) valenciano sobre la regulación de los pisos turísticos en el centro histórico de la ciudad de València no ha dejado indiferente a nadie. El fallo, relativo a las restricciones impuestas por el Ayuntamiento en el Plan Especial de Ciutat Vella (PEP), ha dejado satisfechas a las partes por motivos distintos: al consistorio, porque avala su competencia para regular en este ámbito; y al sector, porque ve en la resolución judicial una victoria a corto plazo para una mayor libertad en la implantación del uso turístico.

En dos sentencias, el TSJ estima parcialmente las pretensiones de dos asociaciones del sector –Avaec y Viutur– y anula algunos apartados del Plan Especial, que restringía el uso de vivienda turística con estrictos condicionantes.

Qué decía el Plan Especial

El Plan Especial de Ciutat Vella distinguía entre el uso hotelero y dos tipologías de piso turístico: el de vivienda turística ‘ocasional’ -la vivienda habitual de un propietario que alquila hasta 60 días al año con fines turísticos y que precisa del permiso de la Comunidad de Propietarios– y la ‘profesional’ -situada en un bloque completo exclusivo y sin límite temporal para su alquiler-. Tres usos turísticos para los que el Plan imponía diferentes restricciones según la zona. De manera simplificada, dividía el distrito en dos partes: el área más grande de predominancia residencial -los barrios de El Carme, La Seu, La Xerea y El Mercat– y una parte de predominancia terciaria -el barrio de Sant Francesc-, coloreados en la imagen inferior con el gris para la primera, y el cian y el violeta para la segunda.

En la mayoría del distrito, el área de predominancia residencial, el Plan prohibía generalmente el uso hotelero y el de vivienda turística profesional, permitiendo la vivienda turística ocasional con las condiciones marcadas -que el dueño sea residente empadronado en la vivienda y la alquile hasta 60 días al año y con el visto bueno de la Comunidad de Propietarios-. En Sant Francesc, por otro lado, permitía el uso hotelero y las viviendas turísticas , si bien los bloques de pisos turísticos profesionales debían estar separados por 150 metros entre ellos.

Todo esto entró en vigor en 2020, con la aprobación del Plan, pero se dejó sin eficacia la posibilidad de implantar viviendas turísticas ocasionales, que según las normas, «no entrará en vigor hasta que no se apruebe la correspondiente ordenanza reguladora». Esto es, que hasta que el Ayuntamiento no alumbrara una ordenanza concreta, este tipo de viviendas quedaban prohibidas en todo el distrito de Ciutat Vella.

Qué cambia la sentencia del TSJ

Las asociaciones de pisos turísticos recurrieron el Plan en los tribunales. Y el TSJ ha aceptado algunas de sus consideraciones, alterando las normas iniciales en dos aspectos. El primero, por lo que puede suponer a efectos inmediatos: anula el régimen transitorio para los pisos ocasionales por la inseguridad jurídica que genera. Esto implicaría que la implantación de este tipo de usos ya es posible sin necesidad de esperar a una ordenanza posterior, según sostienen desde Avaec. Pero además, en segundo lugar, la sentencia anula las condiciones que el Ayuntamiento había atribuido a esta tipología de vivienda turística para cuando fuera posible su implantación y que el TSJ considera injustificadas: que el dueño fuera un particular y no una empresa, que estuviera empadronado, que alquilara el piso como máximo 60 días al año y que cumpliera con las reglas de la Comunidad de Propietarios. Todo esto decae, de manera que ahora también las empresas podrán operar con estas viviendas, se podrán sacar al alquiler sin límite temporal y sin tener en cuenta las condiciones de la Comunidad.

Esto, a juicio de Avaec, implica de facto el desbloqueo de los pisos turísticos que se consideraban ocasionales: la compatibilidad ya sería posible al anularse su aplazamiento, y además sería compatible sin las limitaciones expuestas, que también desaparecen tras tumbarlas el alto tribunal. Una interpretación que la concejalía de Urbanismo deja en stand by y espera a estudiar más profundamente el fallo para analizar estas implicaciones.

Por otra parte, la sentencia modifica un aspecto sobre las viviendas turísticas profesionales, permitidas en bloques exclusivos, que en Sant Francesc debían estar distanciados por 150 metros entre cada uno de ellos. Algo que el TSJ considera desproporcionado y sin justificación, por lo que también queda anulado.

Qué deja intacto la sentencia del TSJ

En la concejalía de Urbanismo, que dirige Sandra Gómez, celebraron el fallo por los aspectos que deja intactos y que constituyen, en cierta manera, el fondo del asunto porque afectan a la esencia misma de la vivienda de uso turístico -su carácter terciario y no residencial- y a la capacidad del Ayuntamiento para regular y poner límites a su implantación en la ciudad.

Así, el alto tribunal reconoce la «potestad de ordenación urbanística» del Ayuntamiento para establecer «limitaciones» a la actividad para «la protección del derecho a la vivienda y el entorno urbano, y del patrimonio histórico». El TSJ dice que el consistorio tiene «la legitimación —incluso obligación—» de conciliar el derecho a la vivienda y los usos turísticos.

Y por otro lado, el alto tribunal admite que los pisos turísticos tienen un carácter inherentemente terciario, algo que cuestionaba el sector. Y por tanto avala la postura del Ayuntamiento en este aspecto: «Resulta completamente ajeno al uso residencial el uso de las VUT puesto que se dirigen, no a satisfacer el derecho a la vivienda, al que es inherente el carácter estable que caracteriza al domicilio habitual, sino a satisfacer circunstanciales necesidades de alojamiento temporal por razones de turismo o vacaciones». Fuente: valenciaplaza.com