Todo el mundo sabe que la convivencia vecinal genera muchos problemas y quien más y quien menos ha asistido a alguna junta de propietarios que se ha convertido casi en una batalla campal. Gastos extraordinarios (derramas), antenas, ascensores, morosidad de uno o varios vecinos, distinciones entre zonas comunes o privativas, ruidos y fiestas y un largo etcétera son cuestiones que pueden provocar enfrentamientos entre los residentes y que generan muchas dudas, por lo que es conveniente saber qué se puede hacer antes de acudir a los tribunales. Desde el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) – que representa a 3.600 colegiados de los 15.000 que hay en toda España- dan fe de que mantener la paz en un edificio residencial no siempre es fácil y facilitan algunas claves que pueden ayudarnos a entender cómo se deben afrontar los desencuentros entre vecinos, para lo cual aconsejan siempre tener a mano la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Manuela Julia Martínez Torres, presidenta del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) explica que los ruidos (televisión alta, fiestas, portazos… y las molestias derivadas de realizar actividades profesionales en los hogares, por poner algunos ejemplos) son los motivos de disputa que más se repiten en los edificios residenciales, “y son conflictos en los que la mediación suele ser casi imposible por lo que suelen acabar primero en la Policía y después en los tribunales”. Martínez Torres explica que para solucionar estas cuestiones hay que basarse en el punto dos del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal que dice que a requerimiento de un vecino el presidente de la comunidad puede reclamar al propietario que molesta que cese en esa actividad. Posteriormente, y en el caso de que no cumpla la advertencia, el presidente convocaría una junta para solicitar su autorización para ejercer una acción jurídica, que se llama acción de cesación, tras la que el juez puede ordenar que cese la actividad molesta o incluso, en los casos más graves, privar al vecino molesto del uso de su vivienda durante un periodo máximo de tres años.

Morosos y ocupas Para dar una idea de la importancia de la morosidad con cifras, los administradores de fincas se remiten a los datos de 2014 facilitados por Observatorio de las Comunidades de Propietarios, que reflejan que la mora en la Comunidad de Madrid ascendió a 251,63 millones de euros durante dicho ejercicio, después de subir un 2,71% con respecto a 2013. Con la precisión de que más de 61 millones de este total se debían a retrasos en el pago de las cuotas de comunidad que presentan las entidades financieras, que se adjudicaron los inmuebles. Y es que la representante del CAFMadrid señala que la morosidad ha aumentado durante la crisis en torno a un 50% debido a la situación laboral. “La gente se queda sin trabajo y no puede pagar aunque quiera, por lo que en estos casos hay que distinguir al que no paga sus cuotas porque no quiere de la persona que es insolvente”, subraya Martínez Torres, quien en estos casos apuesta por la mediación y por dar facilidades al propietario que tiene dificultades económicas antes utilizar cualquier otra vía. Asegura que en el caso de vecinos morosos la comunidad debe iniciar una negociación para dar un primer plazo, haciendo notar que también se puede llegar un acuerdo fraccionando los pagos por ejemplo, para que el afectado salde su deuda. En segundo lugar, hay que certificar la deuda y nombrar abogado y procurador para demandar judicialmente. El tercer paso, es comunicarlo al vecino al que se le da de plazo 10 o 15 días para satisfacer la deuda. Después, se reclama la deuda en los tribunales y cuando se tiene sentencia se ejecuta y en esa ejecución la presidenta del CAFMadrid recomienda inscribir la deuda en el registro de la propiedad, “como una carga más de la vivienda, para que los vecinos puedan cobrar esa deuda, por ejemplo, en el caso de venta”. Otro fenómeno que ha aumentado durante la crisis, según la presidenta de los administradores de fincas de Madrid, es la ocupación de viviendas, que “se da más frecuentemente en pisos que son propiedad de entidades bancarias”, al tiempo que destaca que la existencia de ocupas provoca duras pugnas con los propietarios puesto que “se enganchan a la electricidad y no pagan como propietarios ya que dicen ser inquilinos”. El primer consejo que dan los administradores de fincas es llamar inmediatamente a la Policía porque si se actúa rápido se puede conseguir desalojarlos, algo que se convierte en “misión imposible cuando están asentados puesto que argumentan que son inquilinos y que tienen un contrato verbal con el propietario “y las entidades financieras no suelen ser muy rápidas a la hora de proceder a su desalojo”. Una vez que se ha puesto en conocimiento de la Policía se debe comunicar al presidente de la comunidad o al administrador de la finca para que dé traslado al propietario del piso de la ocupación y pueda tomar medidas. Igualmente se producen pugnas en las comunidades cuando algún vecino pide la eliminación de barreras arquitectónicas por motivos de edad, un accidente o por la llegada de un inquilino con algún tipo de discapacidad y la comunidad de propietarios no quiere acometer dichas obras. La presidenta de los administradores de fincas explica que si la obra no supera el importe correspondiente a doce mensualidades la comunidad está obligada a realizar dichas obras, por lo que si no hay presupuesto hay que pedir una derrama, pero si supera dicha cantidad se necesitaría la aprobación de la mayoría de la junta, la mitad más uno para dar luz verde a la remodelación. Manuela Julia Martínez Torres aprovecha para recordar a los vecinos que los edificios de viviendas tendrán que adaptarse para garantizar la accesibilidad a las personas con discapacidad, no sólo en el portal sino en todos los elementos comunes de la finca, antes del 4 de diciembre de 2017 tal y como establece el Real Decreto o 1/2013; y también hace notar que para pasar la Inspección Técnica de Edificios (ITE) también será obligatorio, a partir de 2019, eliminar en el edificio las barreras a arquitectónicas en él existentes para que los accesos y la utilización inmueble sea igual para todos sus usuarios. La instalación del ascensor es otro asunto que provoca discrepancias vecinales, lo mismo que la eliminación de barreras, con el agravante de que la obra para poner un elevador en el bloque siempre supera las 12 mensualidades que establece la ley para hacerlo de manera obligatoria que se suele dar la circunstancia de que los propietarios que se suelen oponer a esta mejora suelen ser los de los locales que habitualmente tienen un mayor peso en la junta. El consejo que da esta experta en contenciosos vecinales es utilizar la solidaridad y el sentido común ante las peticiones de de ascensores y rampas, ya que la experiencia dice que los jueces fallan a favor de los peticionarios, con lo que as comunidades tienen finalmente que acometer las mejoras y además hacer frente a los gastos del proceso judicial. Qué dicen los abogados Asunción Santos, abogada de Legálitas explica asimismo cuáles son los problemas entre vecinos sobre los que reciben más consultas y aporta una guía esquemática para que los afectados sepan qué pasos dar: 1. Ruidos y fiestas de los vecinos: Cuando es algo esporádico por ejemplo con motivo de la celebración de un cumpleaños podemos decir que estarían dentro de las normas de tolerancia de una convivencia normal, pero cuando se convierten en algo habitual, pasan a ser molestias que ningún vecino tiene obligación de soportar. Para denunciar por ruidos al vecino, imaginemos un bar, debemos acreditar que la emisión sobrepasa los decibelios máximos permitidos según el horario, motivo por el cual se debe realizar una medición de ruidos (bien con un perito particular o bien pidiendo a la Policía que sean ellos quienes realicen la medición). A este respecto, es importante señalar que son los propios ayuntamientos quienes establecen en sus ordenanzas municipales los niveles máximos de ruido permitidos. Desde el punto de vista de la comunidad, para solucionar este problema, el primer paso es poner el hecho en conocimiento del presidente, quien deberá apercibir por escrito al vecino molesto para que cese en su actividad. Si el vecino desoyera la petición, la comunidad de propietarios puede decidir entablar una Acción de cesación contra el vecino ruidoso bastando para alcanzar dicho acuerdo el voto favorable de la mayoría de propietarios. En los casos más graves y reiterados la sentencia puede llegar a establecer la privación del uso de la vivienda o local hasta 3 años. 2. Humedades: Cuando nos damos cuenta que tenemos una humedad, una de las primeras circunstancias a determinar es si ha sido provocada por la avería de un vecino o de la comunidad. Si la avería está en un elemento común, será esta quien deba asumir ese gasto y reparar la vivienda afectada, normalmente a través de la compañía aseguradora de la comunidad, quien una vez notificada enviará el perito a valorar los daños y procederá a la reparación y, dependiendo del caso, a la indemnización por los daños ocasionados. Si la humedad o filtración procediera de una avería del vecino, deberá ser este, o su seguro si dispusiera del mismo, quien se haga cargo de la reparación e indemnización que en su caso correspondiera. En cualquier caso, el primer paso es dar parte a la compañía aseguradora para que sea el perito quien determine el origen de los daños y saber así a quien tenemos que dirigir la reclamación. 3. Pago de gastos extraordinarios; Las conocidas y temidas derramas. La Ley de Propiedad Horizontal recoge que será de obligado cumplimiento el pago de los gastos extraordinarios para obras de conservación o que vengan impuestas por la autoridad porque son obligatorias. Pero hay otras mejoras no necesarias que pueden ser aprobadas por 3/5 partes de los propietarios, pero si la cuota de instalación excede del importe de 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes el disidente no resultará obligado al pago, si bien la comunidad puede prohibirles el uso. Ahora bien, si posteriormente el disidente desea participar de las ventajas de la innovación deberá pagar la instalación y el mantenimiento actualizados con el interés legal. No obstante, siempre hay que tener en cuenta lo establecido en los Estatutos ya que estos pueden recoger la exención de determinados gastos para algunos de los vecinos, por ejemplo los locales. También es posible que en algunas situaciones, como puede ser el no uso, de manera voluntaria la comunidad pueda decidir eximir de un gasto a determinados vecinos. 4. Vecinos morosos: La difícil situación económica por la que han atravesado numerosas familias debido a la crisis, ha provocado que uno de los primeros gastos que se haya dejado de pagar sea la cuota ordinaria o extraordinaria de la comunidad de propietarios. Cuando en una comunidad existen vecinos morosos, lo más recomendable es seguir estos tres pasos: En primer lugar, en junta ordinaria o extraordinaria se aprobará la liquidación de la deuda o deudas pendientes, quedando por escrito en el acta de la junta en el punto del día correspondiente. Es conveniente dejar aprobado ya también el acuerdo de emprender acciones judiciales si fuera necesario. Una vez aprobado esto en junta y con la emisión de un certificado de la deuda, se debe comunicar al propietario deudor esta situación para que proceda su fin. El tercer paso vendría dado si el vecino moroso no abona la deuda, en cuya situación la comunidad puede acudir a la vía judicial mediante un Procedimiento Monitorio, que se tramitará ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar en donde se halle la finca. 5. Ascensor: La instalación de un ascensor en la comunidad o el mantenimiento del mismo es otro de los problemas habituales que se producen en una comunidad. En Legálitas nos hemos encontrado situaciones en las que el vecino del bajo o del local se niega a pagar la instalación del ascensor o su reparación. Por ello, es importante conocer que la instalación de ascensor en la comunidad requiere el voto favorable de la de mayoría de propietarios para su aprobación. Pese a votar en contra, si se consigue esa mayoría, todos los vecinos estarán obligados al abono de este pago. No obstante, es necesario mirar los Estatutos ya que existe la posibilidad de que excluyan del gasto de ascensor a los propietarios de los bajos o locales. Igualmente es posible que la comunidad de propietarios decida de manera voluntaria excluir del pago al vecino que se opone, en atención al no uso, por ejemplo, si se trata del propietario del bajo o de un local comercial. Fuente: invertia.com