El 66,5% de españoles reside en viviendas en altura, según los últimos datos de Eurostat, la oficina de estadística comunitaria, correspondientes a 2014. O lo que es lo mismo, la mayoría de propietarios (a los que hay que sumar los dueños de chalés que comparten urbanización) cohabita en comunidades de vecinos, donde la convivencia no suele ser nada fácil. Los conflictos entre vecinos están a la orden del día pese a haber una exhaustiva normativa sobre estos desencuentros: la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Los motivos de los encontronazos entre compañeros de escalera (o urbanización) pueden ser muchos, pero hay seis focos de conflictividad que copan gran parte de las rencillas, según el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid): la morosidad, los ruidos, las reformas, las obras comunitarias, las humedades y el uso de las zonas comunes. La gestión y resolución de estas tensiones suelen pasar primero por la puerta del presidente de la comunidad, después por la junta de vecinos (con la entrada en escena del administrador de la finca, actor reconocido por ley, pero no obligatorio) y, en última instancia, pueden llegar incluso a las manos de un juez. Manuela Julia Martínez Torres, presidenta del CAFMadrid, ensalza, en este sentido, la labor del administrador, como un «profesional formado en materia de mediación y oratoria que puede ayudar a mejorar y facilitar la convivencia, destacando por las habilidades en la gestión de conflictos, la mediación y hasta el coaching«. Por ello, y teniendo en cuenta que «la ley que regula la mediación en asuntos civiles es relativamente reciente», recuerda que el administrador desarrolla la mediación desde siempre sin ser un juez ni árbitro -«no impone soluciones»-, siendo capaz de «reconducir los problemas y ayudando a encontrar un camino beneficioso para todos». De este modo, desde el CAFMadrid se estima que la mayoría de disputas en las comunidades de propietarios, en torno al 80%, puede dilucidarse a través de la alternativa de la mediación. Martínez pone a EEUU como ejemplo a seguir con cierta envidia: «La institución Community Boards de San Francisco ha sido capaz de solventar el 90% de conflictos mediados». Para esta experta, otra medida preventiva pasa por asistir siempre a las juntas de propietarios y participar «porque de las decisiones que se toman en estas reuniones dependerá el buen funcionamiento de la comunidad». Sin embargo, muchas veces, la mediación en estos rifirrafes no llega a buen puerto. Por lo que hay que acudir a la vía judicial. El Asesor Jurídico de este suplemento, Echeandía y Alevito Abogados, compuesto por Itziar Echeandía y Rosa Alevito, especializadas en derecho inmobiliario, explican cuál debe ser la vía para la resolución jurídica de los grandes choques entre vecinos en cada punto conflictivo. Morosidad La morosidad se ha convertido en los últimos años, a raíz de la crisis, en el principal quebradero de cabeza en los bloques de viviendas. Los impagos de las cuotas mensuales o de otros gastos hacen saltar las chispas entre pagadores y morosos. Según el IV Estudio Global sobre la morosidad en comunidades de propietarios del Consejo General de Colegio de Administradores de Fincas de España, esta mora se situó al cierre de 2014 en 1.854,71 millones de euros y subiendo. ¿Cómo actuar ante esta situación si la mediación o el arbitraje no funciona? En Echeandía y Alevito Abogados aluden a la LPH en su artículo 21, que prevé un procedimiento privilegiado, como es el proceso monitorio (que tiene por objeto la resolución rápida de conflictos jurídicos en los que no existe contradicción) por ser sencillo y de ágil tramitación. «Además», apuntan las abogadas, «implica la condena en costas al moroso». «Básicamente, consiste en que la comunidad debe aprobar en junta la liquidación de la deuda, notificar dicho acuerdo al moroso y expedir una certificación del acuerdo, aprobando la liquidación de la deuda firmada por el secretario con el visto bueno del presidente», explican. «Si el deudor no atiende el requerimiento de pago ni se opone, se despacha directamente ejecución contra sus bienes. Si hubiera oposición, se puede solicitar la anotación del embargo preventivo», comentan las expertas letradas. La presidenta del CAFMadrid lamenta que una de las primeras medidas que suele aplicarse, equívocamente, es el proverbio «del ojo por ojo y diente por diente». «Esto es», matiza, «privar del uso de un elemento común, por ejemplo, como el ascensor a aquel no pague». «No olvidemos que este tipo de medidas no deben adoptarse por la comunidad, ya que puede ser constitutiva de un delito de coacciones. Siempre puede acudirse a la vía judicial para reclamar al moroso el pago de las cuotas», asegura. Ruidos El segundo gran problema que quita el sueño, literalmente, a los propietarios de pisos son los ruidos interiores (música, mudanzas, movimiento de mobiliario, obras, etc.). Los desencuentros entre residentes próximos por este motivo suelen ser habituales y los municipios suelen tener normativas locales de contaminación acústica que fijan los decibelios máximos por franjas horarias. Según un estudio del CAFMadrid de 2014, hasta el 20% de las quejas vecinales tiene su origen en los ruidos de vecinos que no respetan el descanso de los demás. Ante este problema, si no fructifica el diálogo entre los vecinos implicados ni la intermediación del presidente, la LPH es clara, como recuerdan Echeandía y Alevito: «La legislación faculta a la comunidad para requerir a quien realice actividades molestas la inmediata cesación de las mismas y, en su caso, interponer denuncia. Todo ello previo acuerdo de Junta de Propietarios». Las abogadas reconocen que, en la práctica, «es un problema de difícil solución». Como primera medida, aconsejan avisar a la policía municipal para que efectúe mediciones al objeto de determinar si se superan o no los umbrales reglamentarios de emisión de ruidos en las diferentes fases horarias. En el caso de viviendas alquiladas, como especifican desde el CAFMadrid, el propietario responde por el inquilino. Si el arrendatario no pusiera fin a sus ruidos, el casero podría resolver el contrato de alquiler por actividades molestas, como así se contempla en el la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Para ello, en el contrato debe incluirse una cláusula que haga referencia a este tipo de situaciones. Reformas Las obras privadas en casa representan otro hervidero de enfrentamientos entre compañeros de puerta. El ruido, la suciedad o incluso la causa de posibles desperfectos en pisos colindantes pueden ser algunas consecuencias indirectas de las reformas que llegan a enemistar a los propietarios. Echeandía y Alevito aclaran, en primer lugar, que «todos los copropietarios están obligados a tolerar las normales molestias derivadas de las obras a ejecutar en las viviendas». «Por lo general», especifican, «las comunidades adoptan normas internas tendentes a minimizar tales molestias, como es el caso de la limitación de horarios, el uso del ascensor para transporte de maquinaria y escombros, etc.». «Por descontado, el vecino que con ocasión de la ejecución de obras en sus elementos privativos produzca daños en los comunes, responderá por ellos», puntualizan. Sobre los ruidos, desde el CAFMadrid recuerdan que en Madrid rige la Ordenanza de Protección contra la Contaminación Acústica y Térmica, que prohíbe efectuar mudanzas, desplazamiento de muebles, traslado de enseres o la realización de obras en el interior de los pisos desde las 21:00 hasta las 8:00 horas en días laborables y desde las 21:00 hasta las 9:30 horas los sábados, domingos y festivos. Pago de obras comunes Las obras en zonas comunes y la consiguiente derrama también crean no pocas controversias vecinales. Primero, para ponerse de acuerdo sobre qué actuaciones hacer y después en el pago. Entre estas acciones, despuntan las relacionadas con la supresión de barreras arquitectónicas, como la instalación de ascensor, de una rampa o un elevador. Elementos que nos siempre todos los propietarios ven necesarios. Echeandía y Alevito aclaran que «la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes (como, por ejemplo, el ascensor) que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que a su vez representen la mayoría de las cuotas». En cuanto al pago de las obras o instalaciones, «la regla general es que los vecinos habrán de contribuir en proporción a sus respectivas cuotas de participación o en la proporción que al efecto señalen los estatutos», remarcan. En este punto, Martínez aboga por que se empatice más entre vecinos, por «ponerse en el lugar del otro». «Si un propietario con una minusvalía o mayor de 70 años pide instalar un ascensor, rampa o elevador, más allá de su coste, que también es importante, debería comprenderse que todos llegaremos a mayores y que estas medidas además revalorizan el edificio«, indica. Humedades Las humedades encarnan otro detonante que crea mal ambiente entre vecinos. Su origen no siempre está claro. Como tampoco lo está entonces el responsable de los daños. Por ello, no resulta raro que todos los vecinos echen balones fuera al ver una mancha si ésta no ha sido provocada por una imprudencia evidente. «Cuando el origen de las humedades provenga de un elemento privativo, el coste de la reparación (tanto en elementos privativos como en comunes), habrá de ser asumido por el propietario del elemento que lo causó. Cuando el origen está en un elemento común (bajantes generales, por ejemplo), la comunidad asumirá el coste de la reparación de elementos afectados (tanto comunes como privativos)», apuntan las abogadas. Echeandía y Alevito aclaran que «es esencial para las comunidades contar con un seguro que cubra los daños a terceros producidos por el agua, habida cuenta de que se trata de siniestros ciertamente habituales y cuya reparación es a veces muy cuantiosa». «Cuando se trata de averías en viviendas de nueva construcción», recalcan, «habrá que determinar si el daño es imputable a los agentes intervinientes en el proceso constructivo y, en su caso, formular la correspondiente reclamación». Uso de zonas comunitarias El (mal) uso de las zonas comunitarias es el último gran foco de conflictos. La utilización de estos espacios suele regularse por el régimen interno dentro de los límites establecidos por ley y estatutos y éste se aprueba por mayoría. «La ley establece obligaciones a los propietarios, pero no es tan clara ni expeditiva al tratar las consecuencias de los incumplimientos», avisan Echeandía y Alevito. «El problema es que la comunidad carece de poder coercitivo para sancionar. Salvo que la conducta contravenga alguna norma legal o administrativa, lo que facultaría para denunciar, poco puede hacerse (internamente) de forma directa y efectiva», señalan las abogadas. Para los casos graves, aconsejan plantearse la aplicación analógica del artículo 7.2 de la LPH («en puridad sólo previsto para infracciones de estatutos o disposiciones generales»): requerir al infractor que cese sus actividades y si no lo hiciera intentar una acción en los tribunales. «Es un problema recurrente y que no siempre tiene solución», advierten. Martínez recomienda a los propietarios ser conscientes de que su hogar comienza en la entrada al edificio y no en la puerta de su casa. «Éste sería el mejor modo de hacer ver que las zonas comunes (portal, piscina, ascensor, etc.) son parte de la propiedad que adquirieron y, como tal, reviste de derechos de uso, pero también de unas obligaciones, como mantenerlas en buen estado», dice.

Fuente: elmundo.es
Autor: Jorge Salido Cobo