El mantenimiento de los edificios en óptimo estado es una obligación de los propietarios. La antigüedad del edificio obliga a realizar un mayor control de las instalaciones para evitar problemas. Desde que se estableció la Inspección Técnica de Edificios (ITE) estos controles son obligatorios y, en caso de no realizarse, pueden imponerse multas.

1. Comprueba las condiciones de seguridad y estabilidad

La ITE se realiza para comprobar las condiciones de seguridad, estabilidad y consolidación de los edificios. Es obligatoria desde 2012 en los edificios residenciales con una antigüedad superior a 50 años ubicados en municipios de más de 25.000 habitantes, según recoge el Real Decreto 8/2011. Estos límites pueden variar de acuerdo a la normativa autonómica, así en Madrid se ha rebajado a 30 años y en Cataluña se ha fijado en 45 años. Sin embargo, a partir de la primera inspección, el plazo de renovación es cada diez años en todas las comunidades.

“La ITE es una inspección visual que valora el estado de conservación de diversos elementos constructivos del edificio como estructura, fachadas, barandillas, bajantes, cubiertas, cornisas o elementos en voladizo que puedan suponer un peligro para los viandantes. Remarcaría que es una inspección es visual, por lo que el inspector no lleva aparatos para realizar ningún ensayo empírico”, puntualiza Raúl González, arquitecto técnico, fundador de Catalunya ITE. En la ITE se debe evaluar cómo están los distintos elementos del edificio y determinar las tareas de conservación necesarias para que el edificio cumpla los requisitos exigidos, y el tiempo que se precisa para realizarlos.

2. Un técnico competente emitirá una valoración

Los propietarios de los edificios son los responsables de que se realicen las inspecciones del edificio en el plazo fijado por la normativa. En el caso de pisos, son las comunidades de propietarios quienes deben solicitar la ITE, sin necesidad de que haya una comunicación previa del ayuntamiento. Las inspecciones deben ser realizadas por técnicos competentes, como los arquitectos técnicos e ingenieros de la edificación. Deberán estar colegiados y habilitados para ejercer la profesión. “El primer consejo que daría a una comunidad es que se ponga en manos de una empresa especializada, que cuente con inspectores especialistas e independientes de cualquier empresa constructora”, explican desde Catalunya ITE.

De igual modo, los profesionales aconsejan huir de precios gancho. El precio es libre pero algunos técnicos se guían por los antiguos Baremos Orientativos del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid, como reconocen en RT Arquitectura: “Nuestra única recomendación al respecto es evitar los presupuestos que no tienen en cuenta las características del edificio y son demasiado bajos”, aconsejan.

3. Un informe desfavorable obliga a realizar obras

El dictamen de la ITE puede ser favorable, cuando no existe ninguna deficiencia, o desfavorable, si se detecta algún defecto que limite la seguridad o estabilidad del edificio. “Aproximadamente el 75% de los informes suelen salir desfavorables, pues una sola deficiencia grave comporta un informe desfavorable”, según González aunque puntualiza que “en muchos edificios no han realizado jamás obras de mantenimiento, así que es lógico encontrar problemas graves”.

Las deficiencias más habituales son humedades en los pisos provenientes de cubiertas o bajantes rotos, desprendimientos de cornisas o elementos de la fachada, y grietas y fisuras en fachadas. Es recomendable hacer periódicamente una labor de mantenimiento en fachadas y cubiertas para evitar que se produzcan accidentes. Cuando el informe es desfavorable, la comunidad de propietarios debe proceder a subsanar los errores detectados. “Hay que esperar a la orden de ejecución que dicta el ayuntamiento, que equivale a la licencia de obras, y acometer las obras. En función de si las obras han necesitado proyecto técnico o no, el expediente se cierra con un certificado de fin de obra o de idoneidad”, explican desde RT Arquitectura.

4. El visado colegial avala las obras realizadas

El visado colegial no es obligatorio para pasar la ITE, pero sí recomendable porque garantiza que el técnico contratado está habilitado para hacer la inspección. Pero los certificados de fin de obra que han exigido un proyecto técnico deben ser visados por el colegio de arquitectos correspondiente. Una vez comprobada la subsanación de las deficiencias detectadas en la ITE, se obtendrá la calificación favorable. Superado este trámite, el edificio no tendrá que volver a pasar una nueva inspección hasta dentro de diez años.

Existe un plazo de tiempo para subsanar las deficiencias marcado por el inspector que realiza la ITE en el informe, que oscila entre 6 y 18 meses, según la gravedad de las deficiencias. “Las deficiencias leves como pintar, colocar una puerta o manilla, no conllevan plazo de reparación porque se supone que con un mínimo trabajo de mantenimiento recupera sus propiedades originales”, puntualizan desde Catalunya ITE.

5. No pasar la ITE acarrea multas

Si no se pasa la ITE dentro del periodo de tiempo fijado por la normativa, los Ayuntamientos pueden imponer multas de diferente cuantía, pero si se hace fuera de plazo queda sin ejecución la sanción. En Cataluña se ha aprobado un nuevo decreto que regula la ITE que permite a la administración un conocimiento más exhaustivo de las inspecciones realizadas y la calificación conseguida. Además, “se incorpora la obligatoriedad de pasar la inspección a los edificios unifamiliares, excepto aquellos que su fachada este separada 1,5 metros de la vía pública y se incorpora el informe de accesibilidad al documento de la ITE”, según González.

6. Algunas comunidades ofrecen ayudas públicas

En las comunidades de vecinos realizar las obras de acondicionamiento derivadas de una ITE puede suponer una derrama importante. Conviene revisar la normativa autonómica correspondiente para saber si existen ayudas públicas, ya que la cuantía de las mismas varía según el municipio o los elementos rehabilitados. “En Madrid no existen desde 2012 ayudas específicas para estas obras, pero sí se pueden solicitar a través del Plan PAREER si se realizan otras mejoras dentro de la ITE relacionadas con la mejora de la eficiencia energética del edificio”, explican los arquitectos de RT.

7. El IEE sustituirá a la ITE a partir de 2018

En 2013 se aprobó la Ley 8/2013, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, donde se establece la obligación del Informe de Evaluación de los Edificios (IEE) en los edificios residenciales de más de 50 años. La principal diferencia es que además de la ITE incluye cuestiones sobre accesibilidad y eficiencia energética del edificio. “El IEE es la suma de tres informes diferentes: ITE; informe de accesibilidad, que explica cómo funciona el edificio a nivel de accesibilidad para personas de movilidad reducida; y el certificado energético, que explica la demanda de energía que necesitara el edificio para funcionar y el nivel de emisiones que producirá esta demanda de energía” explica González.

Los primeros edificios obligados a tener el IEE tienen de plazo máximo hasta junio de 2018, cinco años después de entrar en vigor la ley. Los edificios que tengan la ITE en vigor solo deberán realizar los otros informes que recoge el IEE que finalmente sustituirá a la ITE a partir de 2019.

FUENTE: PISOS.COM